Πώς αλλάζει τώρα η πανδημία τα ενοίκια στην Αθήνα

του Νικόλα Γεωργιακώδη

Η περίοδος της πανδημίας που διανύουμε πέρα από χιλιάδες θανάτους παγκοσμίως επέφερε μια ακόμα οικονομική κρίση λες και δεν μας έφτανε αυτή που ήδη περάσαμε(;). Και όπως συμβαίνει σε κάθε οικονομική κρίση, ο τομέας που καταγράφονται οι πρώτες επιπτώσεις είναι ο κλάδος των ακινήτων.

Τα ενοίκια προφανώς επηρεάστηκαν, κάποιες περιοχές της Αττικής «έπεσαν» σε τιμές, ενώ όσο η κατάσταση είναι ακόμα ρευστή και αβέβαιη για πολλούς, οι τιμές αυτές θα συνεχίζουν να μεταβάλλονται.

Η πορεία των τιμών ενοικίασης προ-πανδημίας

Σύμφωνα με τον κ. Θέμη Μπάκα, Πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Συγκεκριμένα για το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%.

Πριν τον κορωνοϊό, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατάλληλο για οικογένεια, δηλαδή 90τμ-110τμ, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κόστιζε από 650€ έως 850€, σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.

«Αξίζει να αναφέρουμε πως σύμφωνα με στοιχεία του ΕΦΚΑ για το 2018, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53€, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3% σε σχέση με το 2017, ενώ τον Απρίλιο του 2019 λόγω αναπροσαρμογής των κατώτατων αποδοχών το μέσο ημερομίσθιο στις κοινές επιχειρήσεις αυξήθηκε κατά 3,46%», επισημαίνει ο κ. Μπάκας.

Η μόνη περίπτωση για να έβρισκε κάποιος ακίνητο κατάλληλο για οικογένεια σε ποσά προ κρίσης, ήταν  ακίνητα 35-40 ετών σε «υποβαθμισμένες» περιοχές του κέντρου και στα Προάστια της Αθήνας και του Πειραιά, ενώ παρόμοια πλέον ήταν και η εικόνα και στις περισσότερες πόλεις της επαρχίας.

Όπως αναφέρει ο ίδιος, με βάση τα σημερινά δεδομένα προ κορωνοϊού, ο ενοικιαστής ακινήτου που επιθυμούσε να διαθέσει το ίδιο μίσθωμα που διέθετε το 2016 για τη μίσθωση κατοικίας, θα έπρεπε να προβεί σε αύξηση της παλαιότητας κατά 10-15 έτη του ακινήτου που αναζητεί και ταυτόχρονα, να υποστεί μια μείωση κατά 15τμ-20τμ (ενός δωματίου σχεδόν) στην επιφάνεια του ακινήτου.

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

«Όσον αφορά τις τιμές, ο ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων θα συνεχιζόταν και το πρώτο εξάμηνο του 2020 αλλά σε πολύ μικρότερα επίπεδα, όπου το δεύτερο εξάμηνο θα βλέπαμε τις πρώτες μειώσεις, ενώ σε πολλές περιπτώσεις βρισκόμασταν ήδη στο ανώτερο σημείο των τιμών και αναμέναμε την ρύθμιση τους. Η ζήτηση για μίσθωση κατοικίας καταγραφόταν αυξανόμενη λόγω της μη δυνατότητας αγοράς ακινήτων από την μεσαία οικονομικά τάξη, αλλά χωρίς όμως να διαθέτει τα οικονομικά εχέγγυα που ζητούσαν οι ιδιοκτήτες», αναφέρει σχετικά.

Ταυτόχρονα στην προ- κορωνοϊού εποχή, είχε καταγραφεί αύξηση της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων από τους ενοικιαστές, κυρίως για μισθωτήρια που είχαν καταρτιστεί από τα τέλη του 2018 έως και τον Σεπτέμβριο του 2019, όπου και  παρουσίασαν υψηλά ποσοστά καθυστέρησης μη καταβολής των μισθωμάτων.

Οι τιμές των ενοικίων στην εποχή της πανδημίας

Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, διαχρονικά σε κάθε οικονομική κρίση ο τομέας που καταγράφονται οι πρώτες επιπτώσεις είναι η ο κλάδος των ακινήτων, είτε πρόκειται για τις τιμές πώλησης, είτε για τις τιμές μίσθωσης. Ο κλάδος των ακινήτων είναι αλληλένδετος με την οικονομία της χώρας, με τον τουρισμό, που αποτελεί τον μεγαλύτερο αρωγό επενδύσεων στο real estate, την ψυχολογία των καταναλωτών, το αίσθημα ασφάλειας και την επενδυτική στόχευση της παγκόσμιας κοινότητας την εκάστοτε χρονική στιγμή στη χώρα που διαθέτει ή/και δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες.

Παρατηρώντας λοιπόν τα σημερινά δεδομένα, τα πράγματα δεν φαίνονται αισιόδοξα. «Αναμένουμε μια σημαντική μείωση του ΑΕΠ που ευελπιστούμε τα σενάρια του ΟΟΣΑ για μείωση 35% να μην βγουν αληθινά, αύξηση των κόκκινων δανείων τη χρονική στιγμή που οι επισφάλειες των εγχώριων τραπεζικών ιδρυμάτων είναι οι υψηλότερες στην Ευρωζώνη και ταυτόχρονα προ των πυλών για νέες χαμένες θέσεις εργασίας από τον τουρισμό και την επιχειρηματικότητα γενικότερα, τη στιγμή που τις πρώτες μέρες του Μαρτίου σημειώθηκαν 43.000 απολύσεις», αναφέρει.

Είναι χαρακτηριστικό, πως δεν είναι λίγοι οι επαγγελματίες και οι εργαζόμενοι που ενώ εντάσσονται στα μέτρα στήριξης, αδυνατούν να καταβάλουν το 60% του μηνιαίου μισθώματος, ενώ δεν είναι λίγοι και εκείνοι που έχουν ήδη ζητήσει μείωση του ενοικίου της τάξεως του 40 % έως και τα τέλη του έτους.

Οι τιμές των ενοικίων, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα παρουσιάζουν ήδη μια φθίνουσα τάση, ιδιαίτερα σε περιοχές που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο το προηγούμενο χρονικό διάστημα. Η μείωση αυτή αποτελεί στιγμιαία αντίδραση των ιδιοκτητών που χρειάζονται άμεσα εισόδημα, διότι σε πολλές περιπτώσεις το εισόδημα από το μίσθωμα καλύπτει κάποια άλλη υποχρέωση ή/και τη δόση δανείου. 

Παράλληλα, αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων προέβησαν σε μείωση της ζητούμενης τιμής μίσθωσης - οι ζητούμενες τιμές είναι χωρίς κάποια διαπραγμάτευση, αυτό σημαίνει ότι η μείωση μπορεί να είναι μεγαλύτερη - διότι θέλησαν να μισθώσουν άμεσα το ακίνητο τους πριν έρθουν αντιμέτωποι με μεγάλες μειώσεις, αν ισχύσουν τα σενάρια για οικονομικό «κραχ».

Τι μέλλει γενέσθαι και πού θα αυξηθούν οι τιμές

«Το μέλλον των τιμών ενοικίασης και το ύψος των μειώσεων θα καταγραφεί μετά την καλοκαιρινή σεζόν και σταδιακά έως και την αρχή του νέου έτους», επισημαίνει ο κ. Μπάκας και δίνει μια πρώτη εικόνα του πώς θα κινηθεί η αγορά από δω και στο εξής:

«Αρχικά, οι πρώτες γενναίες μειώσεις θα καταγραφούν σε ακίνητα των περιοχών που δεν αποτελούν τους top προορισμούς και μπήκαν τελευταίοι στο «κλάδο» των βραχυχρόνιων μισθώσεων.  Ακίνητα  που μεγαλύτερο ποσοστό των ιδιοκτητών θα επιστρέψουν άμεσα στις μακροχρόνιες – συμβατικές μισθώσεις ή/και θα προβούν σε πώληση του ακινήτου τους μετά την μεγάλη «χασούρα» που έρχεται από το 2019 και κορυφώνεται το 2020. Περιοχές που κυρίως το προηγούμενο διάστημα, προ βραχυχρόνιων μισθώσεων χαρακτηρίζονται «υποβαθμισμένες». Περιοχές που λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα ήταν λιγοστά με αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να αυξήσουν ραγδαία τις  ζητούμενες τιμές ενοικίασης».

Οι περιοχές που θα καταγράψουν τις πρώτες μειώσεις ενοικίων μετά την εποχή κορωνοϊού, είναι κυρίως περιοχές του κέντρου όπως ο Άγιος Νικόλαος, η Άνω Κυψέλη, τα Άνω Πατήσια, το Πεδίον Άρεως, η Πλ. Αμερικής, η Πλ. Αττικής, το Γκύζη, η Γούβα, το Γουδί, η Κολοκυνθού, ο Κολωνός, η Κυψέλη, η Ν. Κυψέλη, τα Σεπόλια, καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέας και του Ν. Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι.

Στις άνωθεν περιοχές, ακίνητα, μη ανακαινισμένα, χρονολογίας του 1970, μισθώνονταν έναντι 5 €/τμ. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή του Αγίου Ελευθερίου, όπου το μηναίο μίσθωμα για κατοικία 77τμ κόστιζε 400€, δηλαδή 5,2€/τμ/μήνα. Μια περιοχή που το 2016-2017, το κόστος ενοικίασης δεν ξεπερνούσε τα 280 €/ μήνα.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι στην Άνω Κυψέλη, στα Άνω Πατήσια και στον Ν. Κόσμο, το κόστος ενοικίασης κατοικίας 90-110 τμ κατάλληλη για οικογένεια, κατασκευής μετά το 2000, κόστιζε  8,4€/τμ, 7€/τμ και 7,5€/ τμ αντίστοιχα  την εποχή προ κορωνοϊού.

«Αντιλαμβανόμαστε όλοι μας, ότι οι μειώσεις θα είναι αισθητές ειδικά στις παραπάνω περιοχές, ενώ όσα περισσότερα ακίνητα, σε σύντομο χρονικό διάστημα επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις, τόσο εντονότερη θα είναι η μείωση των ζητούμενων ενοικίων, ιδιαίτερα μετά την αύξηση στα «φέσια» από ενοίκια που παρατηρείται από το καλοκαίρι του 2019», εκτιμά ο ίδιος και προσθέτει:

«Πολλά funds που έχουν επενδύσει σε αγορά κατοικιών ή/και αλλοδαποί επενδυτές που δεν προγραμματίζουν να επισκεφτούν τη χώρα μας κυρίως Κινέζοι (golden visa), θα διαθέσουν τα ακίνητά τους προς μίσθωση για να μπορούν να έχουν μια απόδοση στην επένδυσή τους και να μπορούν να πληρώνουν τα έξοδα ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Ταυτόχρονα, θεωρούμε ακόμη και funds που έχουν στη κατοχή τους ακίνητα από πλειστηριασμούς και στόχευαν στη μεταπώλησή τους με την αύξηση των τιμών πώλησης, είτε θα προβούν σε άμεση πώληση των χαρτοφυλακίων τους σε μειωμένες τιμές ή θα διαθέσουν τα ακίνητα προς μακροχρόνια μίσθωση».

Σίγουρα στο άμεσο μέλλον, ιδιαίτερα μετά τον Σεπτέμβριο του 2020 μέχρι και τις αρχές του νέου έτους, η κτηματαγορά όσον αφορά τις μισθώσεις ακινήτων θα αυτορυθμιστεί και δεν θα θυμίζει σε τίποτα την εποχή του β΄εξαμήνου του 2018 και το 2019. Πολλές περιοχές της Αττικής θα υποστούν μειώσεις στις τιμές των μισθωμάτων ιδιαίτερα οι περιοχές που ήδη βρίσκονται στο ανώτερο επίπεδο τιμών (π.χ. στα Νότια Προάστια το Π. Φάληρο, τη Ν. Σμύρνη, τη Γλυφάδα, τον Άλιμος, τη Βούλα) κάποιες πολύ πιο άμεσα και κάποιες θα χρειαστούν τον ανάλογο χρόνο που θα καθοριστεί από το βιοτικό επίπεδο της εκάστοτε περιοχής. Οι μειώσεις θα έχουν διψήφιο αριθμό και θα καθοριστούν από το ύψος του αρχικού μισθώματος προ κορωνοϊού εποχή καθώς και το γενικότερο οικονομικά κλίμα, το ποσοστό αύξησης μη καταβολής των μισθωμάτων.

«Κλειδί στην εξέλιξη και τη δυναμική της αγοράς θα αποτελέσουν οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, η διαθεσιμότητα και η ευκολία  δανεισμού, τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους  αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας. Η αγορά των ακινήτων απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στην παρούσα φάση», καταλήγει ο κ. Μπάκας.

Δείτε στους παρακάτω πίνακες πως μειώθηκαν οι τιμές ενοικίασης: