Αγορά σπιτιού: Όσα πρέπει να ξέρουμε

της Έλενας Μπούλια

Όσοι έχουν ζήσει την εμπειρία της αγοράς πρώτης κατοικίας, γνωρίζουν πολύ καλά ότι πρόκειται για μία διαδικασία τρομερά χρονοβόρα, πολυέξοδη, κουραστική αλλά και διασκεδαστική ταυτόχρονα, που απαιτεί μεγάλα αποθέματα υπομονής, χιούμορ και καλής διάθεσης εκ μέρους του μέλλοντα αγοραστή. Αν βρίσκεστε σε μία παρόμοια κατάσταση, αναζητάτε δηλαδή -αν όχι το σπίτι των ονείρων σας- μία κατοικία που να μπορεί να καλύψει τις ανάγκες σας, το μόνο σίγουρο είναι ότι έχετε ήδη πελαγώσει.

Ακόμα πιο σίγουρο είναι ότι εκτιμάτε κάθε πιθανή βοήθεια που θα σας δώσει τον σφυγμό της αγοράς, συμβουλές από ειδικούς για το τι να προσέξετε πριν προχωρήσετε στην αγορά του σπιτιού, καθώς και μία εικόνα σχετικά με την διαδικασία του στεγαστικού δανείου, τα επιτόκια και τα μυστικά που δεν θα σας πει καμία τράπεζα. Απαντήσεις σε αυτά και ακόμα περισσότερα θα βρείτε παρακάτω.

Ο παλμός της αγοράς ακινήτων σήμερα
Το 67% των ερωτηθέντων δεν θεωρεί πιθανή την αγορά κατοικίας μέσα στα επόμενα δύο χρόνια. Αυτό ήταν το σημαντικότερο στοιχείο που προέκυψε από την πρόσφατη έρευνα του Τμήματος Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών για την Αγορά Κατοικίας στην Αττική, η οποία παρουσιάστηκε στα πλαίσια της 3ης Διεθνούς Έκθεσης Διαχείρισης και Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας Property στην Helexpo. Πού οφείλεται αυτή η απαισιοδοξία; Πρώτον στην έλλειψη αίσθησης ασφάλειας στην εργασία και δεύτερον στην δυσκολία συγκέντρωσης του απαιτούμενου χρηματικού ποσού. Η πλειοψηφία, ωστόσο, των ερωτηθέντων, στην αντίστοιχη ερώτηση, δήλωσε ότι πιστεύει πως οι τιμές των ακινήτων μέσα στο επόμενο διάστημα θα μειωθούν, έστω και κατά 1% με 5%.

Αρνητικό ρόλο στην κινητικότητα του αγοραστικού κοινού έχει παίξει βέβαια και το φορολογικό ζήτημα, όπως διαπιστώθηκε και από την παραπάνω έρευνα, καθώς οι οικονομικές προβλέψεις συμφωνούν στην αύξηση της φορολογίας για την απόκτηση νέων ακινήτων. Έτσι, οι πωλήσεις ακινήτων σε σύγκριση με πέρυσι, έχουν προς το παρόν μειωθεί κατά 40%, ενώ οι τιμές παραμένουν σταθερές ή με μικρή πτώση. Η όποια ζήτηση σε σπίτια, μάλιστα, αφορά μικρής επιφάνειας διαμερίσματα, σε υπό ανάπτυξη περιοχές της Αττικής. Και τα πράγματα δεν δείχνουν να βελτιώνονται σύντομα.
(Διαβάστε την ανάλυση της έρευνας εδώ)

Τι λένε μεσίτες και εκτιμητές;
Κρίνοντας από τις πιο πρόσφατες έρευνες, λοιπόν, η αγορά ακινήτων αυτήν την στιγμή δείχνει ιδιαίτερα «παγωμένη». Για να εξακριβώσουμε, ωστόσο, τι πραγματικά συμβαίνει "στην πράξη" μιλήσαμε με τους άμεσα εμπλεκόμενους. Ζητήσαμε την άποψη του συμβούλου διαχείρισης σε θέματα ακινήτων κ. Νίκου Γιανουλέλη, σχετικά με το πώς κυμαίνεται αυτήν την στιγμή η αγορά, τις προβλέψεις του για το μέλλον και τις συμβουλές του προς τους μέλλοντες αγοραστές: «Διανύουμε το χειρότερο εξάμηνο της κρίσης στην κτηματαγορά», είναι η πρώτη του κουβέντα, εξηγώντας πως αυτό ισχύει από την αρχή της κρίσης -για την ακρίβεια από το 2007- έως το 2012, οπότε αναμένεται ύφεση της κρίσης.

Και γιατί θα είναι το χειρότερο εξάμηνο από τις αρχές του έτους έως τον Ιούνιο του 2010; «Οι λόγοι είναι βασικά τρεις», λέει ο κ. Γιανουλέλης. «Πρώτον, η κυβέρνηση ανακοινώνει επαχθείς όρους φορολογίας στα ακίνητα. Δεύτερον, οι τράπεζες κλείνουν σιγά-σιγά την στρόφιγγα στα στεγαστικά δάνεια και, τρίτον, η αίσθηση του κόσμου είναι ότι οι τιμές παραμένουν ακόμα ψηλά.» Τονίζει την λέξη «αίσθηση» εξηγώντας ότι πράγματι σε γενικές γραμμές οι τιμές των ακινήτων είναι υψηλές, αλλά είναι σημαντικό να μάθει ο κόσμος ότι η αγορά έχει μεγάλες ευκαιρίες –ειδικά στα μεταχειρισμένα σπίτια. Η πτώση των τιμών στις ευκαιρίες αυτές μπορεί μεν να μην είναι γενικευμένη, αλλά όταν υπάρξει μπορεί να φτάσει το -20% ή το -30%. Ο κ. Γιανουλέλης προβλέπει ότι το επόμενο εξάμηνο θα είναι καλύτερο, όχι γιατί θα αλλάξουν τα δεδομένα, αλλά γιατί ο κόσμος θα «χωνέψει» τα μέτρα της κυβέρνησης, ενώ η χρηματοδότηση από τις τράπεζες μπορεί να βελτιωθεί.

Τι συμβουλεύει ο κ. Γιανουλέλης τον σημερινό αγοραστή; «Να είναι αποφασισμένος για πολύ ψάξιμο και να έχει υπομονή και επιμονή προκειμένου να ωριμάσει ο πωλητής. Αυτή την περίοδο η αγορά χαρακτηρίζεται ως «αγορά των αγοραστών» που σημαίνει ότι το πάνω χέρι στις διαπραγματεύσεις το έχει ο αγοραστής.» Εξηγεί, λοιπόν, ότι επειδή οι αγοραπωλησίες στα ακίνητα γίνονται σχετικά «κρυφά» δεν είναι εύκολο να προσδιοριστούν οι πραγματικές τιμές σε μία περιοχή ακινήτων. «Για να γίνει αυτό καταφεύγει συνήθως κανείς στις τιμές ενοικίασης των σπιτιών της περιοχής. Έτσι, έχει υπολογιστεί ότι αυτήν την εποχή ο πωλητής ζητά συνήθως για το σπίτι που πουλά 350 φορές το ενοίκιο -αν το νοίκιαζε-, ενώ ο αγοραστής θα πρέπει να αντιπροτείνει 250 φορές το ενοίκιο του σπιτιού. Έχουμε δει ότι η συμφωνία συνήθως κλείνει περί τις 250 με 300 φορές το ενοίκιο, άρα είναι κατά κανόνα συμφέρουσα προς τον αγοραστή.» Αυτή η διαδικασία, το «παζάρεμα», ωστόσο, μπορεί να διαρκέσει και έξι μήνες. 

Η κ. Μίνα Μπουγονικολού, διευθύνουσα σύμβουλος της κτηματομεσιτικής εταιρίας Intercasa, ακούγεται πιο αισιόδοξη. «Η αγορά ακινήτων αναθερμαίνεται τον τελευταίο μήνα. Βλέπουμε, δηλαδή, πολύ μεγαλύτερο ενδιαφέρον από το κοινό συγκριτικά με τον πρώτο μήνα του 2009. Αυτό πιστεύουμε ότι συμβαίνει επειδή ο κόσμος που έχει τα χρήματα να αγοράσει ένα σπίτι πλέον βαρέθηκε να περιμένει.» Την ρωτήσαμε συγκεκριμένα τι ζητείται περισσότερο: «η ζήτηση είναι μεγαλύτερη στα μεταχειρισμένα σπίτια, η αξία των οποίων κυμαίνεται από 120.000 έως 300.000 ευρώ στις ‘καλές’ περιοχές. Η προσφορά, βέβαια, ιδίως στα καινούργια σπίτια είναι πολύ μεγαλύτερη. Επίσης, το κοινό έχει σε μεγάλο βαθμό στραφεί και στα οικόπεδα, αν όχι στις καλές τότε στις διπλανές σε αυτές περιοχές.» Κάποιος, δηλαδή, που ζητούσε σπίτι ή οικόπεδο στην Γλυφάδα, μπορεί με λιγότερα χρήματα να βρει ένα στην Τερψιθέα ή στην Ηλιούπολη.

Η κ. Μπουγονικολού τόνισε, επίσης, ότι σιγά-σιγά αναπτύσσονται περιοχές λίγο έξω από την Αττική, όπως τα Μεσόγεια, όπου μπορεί κανείς να βρει σπίτι σε τιμή που θα έδινε για ένα αντίστοιχο δεκαπενταετίας π.χ. στα Μελίσσια. Το γεγονός, όμως, ότι τα νεόδμητα σπίτια δεν πωλούνται τόσο εύκολα δεν κάνει τους κατασκευαστές να ρίξουν τις τιμές τους; «Σαφώς και υπάρχει διόρθωση τιμών», λέει η κ. Μπουγονικολού. «Για παράδειγμα, μεζονέτα στα βόρεια προάστια που ξεκίνησε να πωλείται έναντι 680.000 ευρώ, πλέον πωλείται για 500.000. Και πάλι, όμως, το ποσό αυτό παραμένει ιδιαίτερα υψηλό για τους περισσότερους αγοραστές». Προβλέπει, λοιπόν, ότι μέσα στους επόμενους μήνες το ενδιαφέρον των αγοραστών θα αυξηθεί ακόμα περισσότερο γιατί «καταλαβαίνει ο κόσμος πως το ακίνητο σήμερα είναι μακράν η καλύτερη επένδυση. Ειδικά αν στοχεύσει σε μία περιοχή που τώρα αναπτύσσεται, όπου οι τιμές διατηρούνται ακόμα χαμηλότερες, θα μπορέσει σε μερικά χρόνια είτε να το νοικιάσει είτε να το πουλήσει ακόμα και στην διπλάσια τιμή.»

Sites για αγορά σπιτιού
Σαφώς δεν θα αγοράσει κανείς σπίτι on-line. Όμως οι ιστοσελίδες αγγελιών είναι πολύ πιο χρήσιμες από τις αντίστοιχες εφημερίδες, καθώς έχουν το πλεονέκτημα να ανανεώνονται καθημερινά, καταχωρώντας και αφαιρώντας αγγελίες, διαθέτουν συχνά πλούσιο φωτογραφικό υλικό από το εκάστοτε σπίτι που πωλείται, ενώ ο χρήστης μπορεί να επικοινωνήσει άμεσα είτε με τον δημιουργό του site ή με των πωλητή. Έρευνες λένε, μάλιστα, ότι περί το 80% των αγοραστών παγκοσμίως ξεκινούν την αναζήτηση σπιτιού από το ίντερνετ. Οι ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων, λοιπόν, είναι ένας καλός τρόπος να ξεκινήσει κανείς την αναζήτηση του σπιτιού που τον ενδιαφέρει να αγοράσει. Δείτε ποιες ξεχωρίζουμε:

* Spitogatos.gr: Η δημοφιλέστερη ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων διαθέτει περί τις 150.000 αγγελίες για πώληση ή ενοικίαση ακινήτων τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό. Η αναζήτηση του ακινήτου που σας ενδιαφέρει είναι πολύ χρηστική, καθώς απλά επιλέγετε τις παραμέτρους που έχετε θέσει για το σπίτι των ονείρων σας, κάνετε κλικ στο «Βρες τώρα!» και εμφανίζονται όλες οι πιθανές εναλλακτικές. Μεγάλο πλεονέκτημα της ιστοσελίδας είναι το γεγονός ότι όλες οι αγγελίες διαθέτουν και φωτογραφίες του ακινήτου. Στην συγκεκριμένη ιστοσελίδα οι αγγελίες για πώληση σπιτιών προέρχονται σχεδόν αποκλειστικά από μεσιτικά γραφεία.

* To spiti mou.gr: Αρκετά πλούσια και οργανωμένη και αυτή η ιστοσελίδα λειτουργεί με την λογική της «Γρήγορης Αναζήτησης», επιτρέποντας στον χρήστη να επιλέξει τις παραμέτρους του προκειμένου να προκύψει η πιο κοντινή εναλλακτική. Στο site θα βρείτε ακόμα αγγελίες για ενοικίαση ακινήτων καθώς και για πώληση αξιοποιήσιμης γης.

* Slando: Λιτό και εύχρηστο το slando διαθέτει μικρές αγγελίες για πώληση και ενοικίαση σπιτιών σε όλη την Ελλάδα. Οι καταχωρήσεις εμφανίζονται ανάλογα με την ημερομηνία που αναρτήθηκαν στην ιστοσελίδα, ενώ πολλές από αυτές διαθέτουν και φωτογραφίες.

* Akinita Online: Θέλετε να αγοράσετε σπίτι ή οικόπεδο; Στο Akinita Online θα βρείτε αγγελίες και για τα δύο, καθώς και για επαγγελματική στέγη. Πολλές από τις αγγελίες έχουν και φωτογραφία του ακινήτου, ενώ μπορείτε και εδώ να χρησιμοποιήσετε το εύχρηστο εργαλείο γρήγορης αναζήτησης. Τέλος, ενδιαφέρον στο site παρουσιάζει ο πίνακας με την μέση τιμής κατοικίας ανά περιοχή, ώστε να έχει ο ενδιαφερόμενος μία εικόνα για το πού κυμαίνονται οι τιμές και τι μεταβολή υπάρχει σε αυτές.

Συμβουλές
Η προσωπική μας πείρα λέει ότι την στιγμή που θα μπεις στο σπίτι των ονείρων σου, ξέρεις αυτόματα ότι είναι αυτό. Μπορεί να απέχει πολύ από ό,τι φανταζόσουν, το πιθανότερο είναι ότι η τιμή του «ξεφεύγει» από το budget σου, ενώ το μόνο σίγουρο είναι ότι άπαξ και το… ερωτευτείς, δεν πρόκειται να παρατηρήσεις τα μικρά ή μεγάλα του προβλήματα, όσο κι αν στα τονίζουν τα άτομα που θα το δουν μαζί σου. Θα το πάρεις, λοιπόν; Πριν την οριστική απόφαση, η οποία θα σου αλλάξει σε μεγάλο βαθμό την ζωή, διάβασε τις παρακάτω συμβουλές των ειδικών και κράτησέ τις στο πίσω μέρος του μυαλού κάθε φορά που θα μπαίνεις σε ένα από τα δεκάδες σπίτια που θα δεις πριν καταλήξεις.

- Οι μεσίτες συμβουλεύουν ότι τρία είναι τα βασικά κριτήρια για επιλογή ακινήτου: το σημείο, το σημείο και το σημείο. Η θέση, δηλαδή, του σπιτιού που του εξασφαλίζει διαχρονική αξία. Είναι, λοιπόν, το νούμερο ένα στοιχείο που πρέπει να παίξει ρόλο στην επιλογή σας.

- Παλιό ή καινούργιο σπίτι; Και τα δύο έχουν τα υπέρ και τα κατά τους. Το καινούργιο σπίτι κατά πάσα πιθανότητα πληροί νέες αντισεισμικές προδιαγραφές, έχει υλικά νέας τεχνολογίας, ενώ συνήθως επιδέχεται εύκολα μετατροπές στην εσωτερική του διαμόρφωση. Θα είναι όμως σίγουρα ακριβότερο από ένα αντίστοιχο παλιό, κάτι που μπορεί να σας αναγκάσει να ρίξετε τα στάνταρ σας ως προς την θέα που θα θέλατε να έχει ή ως προς τα τετραγωνικά. Με τα ίδια χρήματα που υπολογίζετε να δώσετε, λοιπόν, το πιθανότερο είναι ότι θα βρείτε ένα σπίτι μεγαλύτερο, δοκιμασμένο στον χρόνο -κάτι, φυσικά, που προϋποθέτει και φθορές, τις οποίες ίσως να μην εντοπίσετε πριν το αγοράσετε-, ενώ με τα παλιά μεγαλώνει η γκάμα των επιλογών σας. Ζυγίζετε, λοιπόν, τα υπέρ και τα κατά και αποφασίζετε.

- Μεσίτης ή ιδιώτης; Καλώς ή κακώς η πλειοψηφία των σπιτιών που θα δείτε σε αγγελίες σήμερα πωλούνται μέσω κάποιου μεσιτικού γραφείου. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Ότι πριν ακόμα δείτε το σπίτι που σας ενδιαφέρει θα χρειαστεί να υπογράψετε ένα συμφωνητικό, το οποίο εν ολίγοις θα σας δεσμεύει ώστε να μην μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι απευθείας από τον ιδιοκτήτη ή κατασκευαστή του σπιτιού. Παράλληλα, βέβαια, πρέπει να υπολογίσετε και το μερίδιο του μεσίτη μετά -και μόνο μετά- την αγορά του σπιτιού, το οποίο κατά κανόνα κυμαίνεται στο 2% της τελικής αξίας πώλησης του σπιτιού.

- Καταγράψτε το: Επειδή το πιθανότερο είναι ότι μέχρι να καταλήξετε θα δείτε πάρα πολλά σπίτια, τα οποία σιγά-σιγά θα ξεχνάτε, μια καλή ιδέα είναι κάθε φορά που πάτε σε κάποιο καινούργιο να έχετε μαζί σας και μία φωτογραφική μηχανή που θα «αιχμαλωτίζει» όλα τα υπέρ και τα κατά του σπιτιού. Ακόμα, παρατηρείστε και κρατήστε σημειώσεις από την γειτονιά στην οποία βρίσκεται το σπίτι, από τα σπίτια γύρω του, τα καταστήματα, τα μέσα μεταφοράς. Αν πρόκειται για μεταχειρισμένο διαμέρισμα ρωτήστε τον ιδιοκτήτη πού κυμαίνονται τα κοινόχρηστα καθώς και πληροφορίες για τους γείτονες. Τέλος, όταν θα κρατάτε σημειώσεις για το κάθε σπίτι βάλτε του και μία βαθμολογία.

- Ελέγξτε τους συντελεστές δόμησης της περιοχής. Έτσι το ηλιόλουστο χαριτωμένο δίπατο δεν θα μεταμορφωθεί σε ανήλιαγο μπουντρούμι με εσάς και την οικογένειά σας μέσα, όταν δίπλα κτιστεί το νέο κτίριο του ΙΚΑ.

- Η αλήθεια είναι, πάντως, πως όσα σπίτια κι αν δείτε, όσα κι αν ξεχάσετε, αυτό που θα ερωτευτείτε θα σας «μείνει». Μην βιαστείτε, όμως, να το «κλείσετε». Δείτε το δύο-τρεις φορές, πάρτε και άλλους μαζί σας για να σας πουν γνώμες. Αν παραμένει το αγαπημένο σας, μάλλον πρέπει να το πάρετε. Αν είναι πολύ ακριβό, ίσως βρείτε την λύση με την βοήθεια κάποιου τραπεζικού που ειδικεύεται σε στεγαστικά δάνεια.

Το στεγαστικό
Σύμφωνα με τραπεζικά στελέχη το τελευταίο διάστημα η ζήτηση στα στεγαστικά δάνεια έχει ανέβει αρκετά. Σημαντική προϋπόθεση, όμως, για να δώσει μία τράπεζα δάνειο είναι ο πελάτης να είναι «καλός», να μην καθυστερεί, δηλαδή, δόσεις σε άλλα δάνειά του, είτε στην ίδια είτε σε άλλη τράπεζα –κάτι που ελέγχεται μέσω του συστήματος Τειρεσία. Σήμερα σύνηθες είναι, ακόμα και στους «καλούς» πελάτες, να μην δίνεται όλο το ποσό της αξίας του ακινήτου που θέλουν να αγοράσουν, αλλά μέρος αυτού, π.χ. το 75%, με απαιτούμενη την συμμετοχή και του ίδιου του πελάτη. Για να το θέσουμε απλά δηλαδή, δάνεια δίνονται, αλλά έχει αυξηθεί ο έλεγχος και έχουν γίνει πιο αυστηρές οι προϋποθέσεις.

Σύμφωνα με τους οικονομικούς αναλυτές, από την άλλη, τα δάνεια που δίνονται από τις περισσότερες τράπεζες -για την ακρίβεια, τα επιτόκια που δίνονται στα στεγαστικά αυτά δάνεια- είναι λίγο-πολύ ίδια μεταξύ τους. Εντελώς ενδεικτικά, για σταθερό επιτόκιο το ποσοστό ξεκινά από περίπου 3,75% για δύο ή τρία έτη, ενώ για κυμαινόμενο το ποσοστό ξεκινά περίπου από 2,5%. Αυτό που αλλάζει, όμως, από τράπεζα σε τράπεζα, και είναι εκεί που απαιτείται μεγαλύτερη προσοχή εκ μέρους του αγοραστή, είναι τα διάφορα επί μέρους έξοδα του δανείου (νομικού και τεχνικού ελέγχου), τα λεγόμενα «ψιλά γράμματα», οι ασφάλειες κ.λ.π. Ακόμα, οι αναλυτές συμβουλεύουν να ρωτήσει ο ενδιαφερόμενος για το πώς μπορεί να πάρει επιδότηση μέσω ΟΕΚ ή ένα πριμοδοτούμενο δάνειο. Αν, για παράδειγμα, είναι πελάτης της ίδιας τράπεζας, έχει εκεί λογαριασμό μισθοδοσίας, αν είναι δημόσιος ή ιδιωτικός υπάλληλος, το επιτόκιο μπορεί να αλλάξει –προς τα κάτω συνήθως.